Đặt cọc là gì?
Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Vì sao phải đặt cọc khi mua đất?
Khi đặt cọc tiền mua đất, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Đặt cọc là một cơ sở để hai bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Nếu một trong hai bên tự ý phá hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ phải bồi thường.
Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua đất sẽ phải bồi thường ra sao?
Trường hợp tự hủy hợp đồng đặt cọc khi mua đất, nếu có thiệt hại xảy ra do bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại và phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh, số tiền đã đặt cọc, nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
Trường hợp không có thiệt hại xảy ra, khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
Còn trường hợp khi hai bên có thỏa thuận thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận. Ví dụ, nếu có yêu cầu bồi thường thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền cọc mua đất, trừ trường hợp có quy định khác theo thỏa thuận.
Tóm lại, việc bên đặt cọc có phải bồi thường tiền hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định hay không?
Khi nào hủy cọc tiền mua đất nhưng không mất tiền?
Trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền?
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:
- Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
- Trường hợp khác.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:
- Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.
- Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…
Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.
Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.
Theo: Luật Việt Nam
