Đóng thêm hàng chục tỷ đồng
Bà Nguyễn Thị Hường (ngụ quận Tân Phú, TPHCM) cho biết, gia đình bà có thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp tại xã Bà Điểm, tiếp giáp đường Song Hành Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn) chưa được cấp sổ. Đất này được gia đình sử dụng từ trước năm 1993 đến nay. Tuy nhiên, mãi tới năm 2023, gia đình bà Hường mới giải quyết được các vướng mắc để làm sổ đỏ theo diện đất ở nhưng hồ sơ tới nay vẫn chưa xong. Ở bảng giá đất cũ, gia đình bà Hường chỉ phải nộp 780.000 đồng/m2 nhưng theo bảng giá đất mới được ban hành tại quyết định số 79/2024/QĐ-UBND, số tiền phải nộp lên tới 30,3 triệu đồng/m2. Mức giá mới cao hơn mức giá cũ tới 38,8 lần. Có nghĩa, số tiền gia đình bà Hường phải đóng sẽ tăng thêm gần 23 tỷ đồng.
“Gia đình đã trồng cây, trồng rau trên đất từ lâu và cũng có ý định về đó làm nhà vườn để ở. Tuy nhiên, bỏ hơn 30 tỷ đồng để đóng tiền sử dụng đất rồi tiền làm nhà thì phải cân nhắc. Với số tiền đó, tôi có thể mua được biệt thự ở khu vực trung tâm các quận Tân Bình, Bình Thạnh hay thậm chí cả khu Phú Mỹ Hưng ở quận 7. Tôi sẽ không chuyển mục đích sử dụng đất và để vậy trồng rau thôi”, bà Hường nói.
Khu dân cư ấp Thiềng Liềng có giá đất thấp nhất TPHCM theo bảng giá đất mới với 2,3 triệu đồng/m2. Ảnh: Phạm Nguyễn
Tương tự, vào TPHCM lập nghiệp từ những năm 2000, anh Lê Thanh Bình (quê huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam) mua được mảnh đất nông nghiệp ở đường Nguyễn Thị Tư (quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức, TPHCM). Trước đây, anh Bình có ý định chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà, thoát cảnh ở trọ. Tuy nhiên, khi biết bảng giá đất mới tăng mạnh thì anh lắc đầu ngao ngán. Bởi, muốn chuyển lên đất thổ cư, anh Bình phải đóng tới 42,1 triệu đồng/m2, tăng hơn 20 lần so với giá cũ (2,1 triệu đồng/m2).
“Dù không thích ở chung cư nhưng chắc tôi sẽ bán mảnh đất này để mua căn hộ để ở. Tiền thuế tăng cao như vậy, tôi không biết lấy tiền ở đâu để đóng”, anh Bình chia sẻ.
Bảng giá đất tăng mạnh có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường bất động sản. Ảnh: Duy Quang
Theo bảng giá mới vừa được UBND TPHCM ban hành hôm 21/10, giá đất ở sẽ tăng khoảng 4 - 38 lần so với giá cũ tùy theo vị trí, khu vực. Trong đó, giá đất cao nhất ở các tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với giá cũ. Đường Hàm Nghi, Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần. Huyện Hóc Môn có giá đất tăng cao nhất, lên tới gần 39 lần so với bảng giá cũ. Ở chiều ngược lại, giá đất ở huyện Cần Giờ là thấp nhất TPHCM. Cụ thể, khu dân cư ấp Thiềng Liềng (xã Thạnh An) có giá 2,3 triệu đồng/m2, khu dân cư Thạnh Bình, khu dân cư Thạnh Hòa có giá là 3 triệu đồng/m2…
Tác động tiêu cực
Trao đổi với PV báo Tiền Phong, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings cho biết, bảng giá đất tăng cao sẽ kéo theo các nghĩa vụ tài chính tăng theo tương ứng. Gánh nặng thuộc về những người dân đang chờ lên thổ cư, tách thửa hoặc chờ cấp sổ. Hệ quả là người dân sẽ phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn khi muốn mua đất hoặc nhà ở, nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình. Giá đất tăng cao làm chi phí mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình mới. Các doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và có thể dẫn đến việc tăng giá hàng hóa và dịch vụ, gây áp lực lạm phát.
“Sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường bất động sản với sự tăng giá quá nhanh, có thể tạo ra bong bóng bất động sản, dẫn đến các rủi ro tài chính và kinh tế”, ông Sơn cảnh báo.
Đồ họa: Anh Tú
Theo ông La Cẩm Nam, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, bảng giá đất mới của TPHCM tăng cao sẽ khiến tâm lý người dân lo giá tăng. Từ đó tác động hiệu ứng domino, người bán sẽ tự tăng giá bán nhà lên. Ngoài ra, bảng giá đất tại TPHCM tăng cao khiến chủ đầu tư dự án bất động sản phải đối diện với khó khăn khi bỏ chi phí nhiều hơn để tạo ra quỹ đất phát triển dự án. Khi đó, thị trường sẽ sàng lọc. Chủ đầu tư có năng lực tài chính lớn mới có thể có quỹ đất, phát triển dự án.
“Thị trường sẽ ít nguồn cung hơn. Chủ đầu tư không thể đi tìm khu vực quy hoạch mới để phát triển dự án vì không đủ khả năng để gom mua đất lẻ của người dân rồi bồi thường theo giá thị trường”, ông Nam nói.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TPHCM cho rằng, nhóm bị ảnh hưởng lớn nhất từ bảng giá đất mới là các hộ gia đình và cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai trước đây, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức, cụ thể là với đất trong hạn mức sẽ tính theo bảng giá đất còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã không còn phân biệt này. Toàn bộ diện tích sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất. Như vậy với việc áp giá theo bảng giá đất mới (tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ) sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích trong hạn mức, làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này.
