Ông Đỗ Linh Đan, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản tại TP HCM, cho biết thị trường cuối năm 2024 đến nay sôi động hơn hẳn. Dù một số chính sách mới khiến giao dịch phức tạp hơn nhưng nhu cầu mua nhà để ở và cho thuê đã tăng ít nhất 30% so với năm trước. Giá bán trung bình cũng tăng khoảng 15% trong vòng một năm qua.
Theo ông Đan, phân khúc sôi động nhất là nhà phố riêng lẻ có giá từ 3 - 7 tỉ đồng/căn nhờ dòng tiền cho thuê ổn định. Những căn nhà trong hẻm lớn, có thể làm căn hộ dịch vụ, giá từ 7 - 10 tỉ đồng vẫn có khách giao dịch, đặc biệt là ở các khu vực có vị trí thuận lợi. Người mua ưu tiên nhà ở vị trí tốt, diện tích phù hợp, hẻm không quá sâu, dễ di chuyển bằng xe máy hoặc ô tô. Đặc biệt, những căn được ngân hàng định giá và cho vay dễ giao dịch thành công.
Năm 2024, thị trường có nhiều biến động. Khoảng tháng 10, giao dịch gần như đóng băng do vướng mắc về bảng giá đất, thuế thu nhập, thuế trước bạ… Tuy nhiên, sau khi thành phố tháo gỡ các khó khăn thì thanh khoản đã cải thiện. Dù vậy, vấn đề đổi sổ hồng mới vẫn gây cản trở. Ông Đan cho biết bất cập lớn nhất là quy trình bổ sung, cập nhật khi có biến động. Nếu người mua hoặc người bán vay vốn ngân hàng mà sổ đỏ cập nhật biến động quá 3 lần thì buộc phải làm sổ mới, gây mất thời gian và chi phí. Hiện khoảng 70% giao dịch dùng sổ cũ nên việc đo vẽ và cập nhật thông tin nhiều nơi chưa chính xác, khiến người mua gặp khó khăn khi làm sổ mới.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng năm 2024 thị trường nhà ở riêng lẻ đối mặt nhiều vấn đề về thuế, tiền sử dụng đất và sổ hồng. Nếu các quận, huyện tháo gỡ sớm thì thanh khoản nhà riêng lẻ sẽ được cải thiện, giúp thị trường sôi động hơn. "Lãi suất ổn định, cho vay thuận lợi sẽ là động lực để bất động sản riêng lẻ thu hút người mua" - ông Quang nhận xét.
Trong khi đó, các nhà môi giới lo ngại khi các quy định mới về thuế có hiệu lực, giao dịch bất động sản riêng lẻ có thể gặp khó khăn. Việc tính thuế theo giá thị trường hay bảng giá đất là vấn đề lớn. Nếu tính theo bảng giá đất, giá thực tế có thể chênh lệch lớn, khiến người dân chịu thiệt. Một số nơi như TP Thủ Đức hiện đã áp dụng tính thuế theo bảng giá đất nhưng có quận lại yêu cầu sao kê, giải trình giá mua bán, gây phức tạp và tốn thời gian.
Ông Đan dẫn chứng có trường hợp bất động sản bị lỗi phong thủy, giá bán thực tế thấp hơn bảng giá đất nhưng vẫn phải đóng thuế theo bảng giá, gây thiệt hại cho người dân.
Về dòng tiền cho giao dịch bất động sản riêng lẻ, năm 2025 được dự báo tương đối thuận lợi. Chỉ cần có pháp lý rõ ràng, sổ sách đầy đủ, ngân hàng sẵn sàng cho vay với lãi suất từ 8%-9%. Nhiều căn nhà có định giá tốt được ngân hàng cho vay tới 70%-80% giá trị mua, giúp người mua yên tâm hơn khi đầu tư.
